银行债券资金-绿地4000亿销售目标未竞 区域调整阵痛

                                                                                  时间:2020-02-12 13:34:19 作者:admin 热度:99℃
                                                                                  一场突然停止的采访银行债券资金-绿地4000亿销售目标未竞 区域调整阵痛来源:观点

                                                                                    
                                                                                    在资产及销售规模都站到行业前列时,绿地这只稍显笨重的“大象”,还是走出了较为稳健的步伐。

                                                                                    
                                                                                    观点地产网 2019年,绿地还是没有迈过4000亿的门槛。

                                                                                    
                                                                                    数据显示,2019年绿地实现合同销售金额3880亿元,与2018年基本持平,完成合同销售面积3257万平方米。凭借第四季度销售环比增长130%至1534.89亿元,保住了TOP6的位置。

                                                                                    
                                                                                    在1月8日举行的业绩发布会上,张玉良概括说:“绿地这一年,实现了高质量的增长。”

                                                                                    
                                                                                    过去一年里,绿地两大主业房地产和大基建分别完成营收1947亿元、1866亿元,合计占绿地全年营收的90%。

                                                                                    
                                                                                    换而言之,多元化过程中,绿地对房地产业务始终是依赖的。

                                                                                    
                                                                                    为保证地产规模以及整体利润,在获取土地上,绿地2019年也较过去两三年表现得更为积极,全年累计获取项目108个,总土地款977亿元,新增总货值近4500亿元。

                                                                                    
                                                                                    对绿地而言,2019年斥资121亿收购董家渡项目股权,亦是可以载入发展史册的标志性事件之一。买下项目后,用半年开盘的“光速”行动迅速推出市场,可见其及时变现之渴。

                                                                                    
                                                                                    相信在未来一段时间内,绿地依然可以寄梦于董家渡项目。目前持有项目50%股权,尚未并入到上市平台报表中,但依然是绿地房地产业务绕不开的主角。

                                                                                    从久久开发无果到改换门庭,董家渡项目被绿地接盘后又牵扯进入安信信托逾期风波,看上去并不那么美。利润与风险的平衡中,留给绿地的问题还有很多。

                                                                                    4000亿未竞

                                                                                    从中民投手中接过董家渡项目50%股权后,未足三个月,绿地重新以“绿地外滩中心”之名公诸于众,希望抹去过去的痕迹。

                                                                                    5个月后,绿地又对外公布,该项目总部办公区域7栋办公楼全部封顶完成,并进入了内部装修和绿化施工阶段;4栋塔楼也已全部出地面。此外,中国人保等企业开始陆续签约入驻。

                                                                                    张玉良对外表示:“董家渡项目(绿地外滩中心)预计可销售货值约700亿元,会在第三季度开始销售,虽然自持比例高,但平衡现金流没有问题。”

                                                                                    在北京举行的绿地外滩中心交流活动上,张玉良出席活动现场并称,将快速推进这一新地标建设,项目总投资800亿元,是集团2019年投资规模最大、体量最大的项目,计划于两年内全部完成。

                                                                                    然而,这个耗资巨大的项目由于绿地只持股50%,未并入上市平台报表。即是这个被寄予厚望的董家渡项目,未能为绿地2019年的销售业绩增色。

                                                                                    2019全年,绿地合同销售同比增速为0.14%,录得数据为3880.42亿元,与2018年基本持平,未能完成4000亿的销售目标。

                                                                                    回顾其2019年房地产销售情况,除了第一季度实现同比增长约43%外,二三季度均处于同比下滑态势。

                                                                                    第四季度同比增幅再次回正为27.33%,按季度分别为694亿元、983亿元、669亿元及1534.89亿元。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    值得一提的是,2019年7-9月,绿地录得销售额同比降幅达到-35.88%,是目前为止全年销售最少的季度,这与2018年的情况截然相反。

                                                                                    单季度而言,2018年一至四季度,绿地在房地产方面的合同销售分别为486亿元、1141亿元、1042亿元及1203亿元。

                                                                                    按往年情况来看,第四季度是绿地加速推货的季节。绿地方面也表示:“国庆期间地产销售突破百亿,创历史新高,业绩很快会追上来。”

                                                                                    据绿地披露,第四季度销售环比增加130%,较第三季度销售额多出866.21亿元。

                                                                                    2019年自拿下董家渡项目后,绿地在房地产主业上的新增货值与布局力度并没有放松,全年新增项目与2018年相差无几。

                                                                                    数据显示,截至2019年12月底,绿地新增项目108个,总用地面积2017.17万平方米,总计容建筑面积4005.89万平方米,总地价977亿元,其中2月、5月、8月以及11月的拿地总收购价均超过百亿元。

                                                                                    区域上看,一线城市占比较少,二三线城市仍然是布局的主战场。按计容建面计算,约70%为住宅;按货值计算,约五成项目位于一二线城市。

                                                                                    对比前几年绿地新增项目情况,2018年是分水岭,新增项目达到118个,同时权益建筑面积也达到了4337万平方米的峰值。而2015年至2017年的新增项目情况均维持在两位数,数量分别为69、68及69个。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    土储布局范围不断扩大,但绿地在土地获取上的成本没有大幅增加。截至2019年12月底,新增项目楼面均价约2439元/平方米。

                                                                                    过去4年,按权益计算,绿地每年新增项目楼面均价为每平方米4123元、5763元、2274元及1877元,拿地成本逐渐降低。

                                                                                    能以更低成本获取较多土地资源,一方面是因为地块本身所处地理位置,另一方面则是拥有大基建基因,与政府合作以获取低价大体量项目。

                                                                                    在资产及销售规模都站到行业前列时,绿地这只稍显笨重的“大象”,还是走出了较为稳健的步伐。

                                                                                    营收与负债天平

                                                                                    1月8日召开的媒体交流会上,绿地表示,大基建全年营收1866亿,占总营收比重为44.16%,而房地产营收占比46.09%,守住了营收第一的位置。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    事实上,绿地各个业务板块间地产业务毛利率仍然处于“不可撼动”的地位,反而大基建业务毛利率处于低位状态。正是因为地产业务取得较高毛利率起到拉动效应,绿地整体毛利率一直保持在14%左右。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    截至2019年上半年,绿地综合毛利率突破15%,其中房地产毛利率为27.97%,营收占比最高的基建业务毛利率为3.86%。

                                                                                    另一方面,早在2019年年初,有媒体问及全年目标时,绿地没有给出明确答案,而是表示:“(目标)还没有定,规模上会进一步淡化,但会更加侧重利润率提升。”

                                                                                    从目前公布的未经审核业绩数据来看,绿地确实有意在逐步提升集团的总体利润。于2019年,绿地利润总额及归母净利率均录得较大涨幅,实现利润总额305.14亿元,同比增长25.73%;归母净利润为148.52亿元,同比增长30.57%。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    对比2015-2019年五年的情况,绿地每年净利润及归母净利润均逐年上升,其中归母净利润同比增长分别为23.63%、5%、25%、26%及30.57%。

                                                                                    于2018年,绿地录得全年归母净利润为113.75亿,首次超出百亿,但横向对比可以看出,绿地与同级别房企相比仍存在差距,比如保利发展同期录得归母净利为189亿、中海核心净利润则为370.9亿港元。

                                                                                    营收增长逾两成,利润增长超三成,从2019年前三季度营收情况看来,绿地给股东们呈上一份还算不错的成绩单。但天平的另一端,是总负债自2019年攀升至九千亿后就一直维持在高位。

                                                                                    一方面,总资产规模已经破万亿,但2015年至今,绿地降负债力度并没有非常明显,资产负债率仍处于较高位置。2016年为89.05%,2019年第一季度曾一度升至89.41%,总负债也创下新高,达到9666.47亿。

                                                                                    数据显示,2019年前三季度,绿地资产负债率较一季度回落1.12个百分点至88.29%,总负债为9181亿元,较2019年总负债减少95.2亿。最新业绩显示,绿地2019年资产负债率已降至87.94%,同比下降1.55个百分点。

                                                                                    此外,2015年至2018年,绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿,2019年前三季度冲破了3000亿,达到3068.08亿,其中长期借款为1517.7亿元,一年内到期非流动负债为630.05亿元。

                                                                                    此前与投资者交流时,绿地董事会秘书王晓东称,未来绿地将主动控制负债规模,加强风险管控,保障资金安全。尽管绿地目前手上持有823.77亿货币现金,但从有息负债情况分析,短期内面临的资金压力仍然不小。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    融资方面,据不完全统计,于2019年11月底,绿地发行逾5次美元债,年内累计发行27.2亿美元,平均票面利率介乎6%至7%,已发行尚未到期的债券余额包括46.4亿美元和15亿人民币。

                                                                                    此外,2019年绿地还与多家银行达成合作,包括上海银行、北京银行、汇丰银行等,获得百亿级别的授信额度。截至10月末,绿地获得银行授信额度为4140亿元,已使用1855亿元,未使用额度2285亿元。

                                                                                    除了融资输血,绿地资金池中另一重要来源便是加速房地产去化和销售回款,进而回笼现金流。截至2019年三季度,绿地累计回款金额2045亿元,回款率较年初提升至87%。

                                                                                    另一方面,从近几年现金流变化的情况看出,前两年经营性活动现金流持续为正,但出现下滑的趋势,绿地财务表现仍有提升空间。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    截止2019年三季度,绿地经营活动产生现金流量净额为91亿,同比减少70.53%。对此,绿地方面表示,因工程款支付同比增加使得经营活动现金流量净额比上年同期减少。

                                                                                    1月8日,绿地在交流会上公布的数据显示,2019年经营活动产生现金流量净额为124亿,较三季度有了很大的增长,但与2018年相比仍有很大差距,近三年呈现逐年下滑趋势。

                                                                                    对于负债及现金流,此前绿地董事会秘书王晓东表示,公司经营正常,现金流情况良好,融资渠道顺畅,偿债能力强劲。未来,将主动控制负债规模,加强风险管控。

                                                                                    区域调整阵痛

                                                                                    几年前,为了冲规模、加快周转,绿地曾创造了最好的销售成绩,以2048亿元获得了2014年度销冠。但仅维持了一年,便逐渐被“碧万恒”赶超,融创、保利等也奋起直追。

                                                                                    为了保持行业地位,在销售放缓、融资收紧大环境下,接近年末,绿地各区域事业部喊出“冲刺四季度”的口号。

                                                                                    与此同时,市场上开始出现绿地各事业部人事调整的消息,其中提到绿地九个区域管理总部,已有超过一半发生了高管变更。

                                                                                    资料显示,绿地集团现在一共有17家房地产事业部,分属9大地区。绿地表示,2019年超过200亿预销售金额的事业部有8家,包括绿地香港、上海事业部、浙江事业部等。

                                                                                    从回款率看,2019年绿地集团有5家事业部回款金额超过200亿元,如绿地香港、江苏、西北、上海,100亿元以上有8家。

                                                                                    在2020年首场媒体交流会上,张玉良就区域调整传闻表示,人事、地区公司的领导更换、调动比较多,“首先要改善制度,改善制度还不行就换人,通过换人来增强新的动力,这是常规的做法,我认为这是正常的。”

                                                                                    对于绿地这家资产过万亿、旗下员工数万人的企业而言,区域调整、人事换防属于正常操作。但在外界看来,区域、人事调整的原因或许来自于过往区域的营收表现。

                                                                                    于2018年底,绿地华东、华中、西北、西南以及华南5个区域的营收额达到200亿以上,实现500亿以上的区域仅有两个,其中华东区域以2018亿营收稳坐头把交椅,是绿地营收贡献的主要来源。

                                                                                    *港澳台区域因营收数额较小,未列入表内。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    值得一提的是,近几年,绿地各区域间的营收规模发生很大变化,同比增速情况不一。此前,绿地华南区域是华东区域之后营收规模排位第二的区域,但自2017年起,西南区域营收规模便超过华南区域,两者差距渐渐扩大。

                                                                                    2019上半年,西南区域以460.53亿守住九大区域营收亚军之席,较华南区域148.21亿多出逾300亿。

                                                                                    虽然营收规模比华南区域大,但西南区域的毛利率却远不如前者。

                                                                                    数据显示,自2017年起,绿地华南区域便以每年20%以上毛利率居九大区域榜首。2019上半年,华南区域实现毛利率20.76%,而西南区域毛利率逐年呈现下降趋势,且处于较低位。

                                                                                    数据来源:企业报告,观点指数整理

                                                                                    就重点城市而言,在年初交流会上,绿地表示,房地产结转项目平均毛利率为28.6%,结转重点区域包括上海、广东、江苏、山东等。其中,海南、江西、华中以及上海的毛利率分别为52%、39%、38%、36%。

                                                                                    除了上述提及的区域外,绿地东北区域在2019年的表现也较为惊人--近几年毛利率不断下滑至负值后,2019上半年实现由负转正,为13.47%,处于九大区域中间水平。

                                                                                    银行债券资金-绿地4000亿销售目标未竞 区域调整阵痛
                                                                                  声明:本文内容由互联网用户自发贡献自行上传,本网站不拥有所有权,未作人工编辑处理,也不承担相关法律责任。如果您发现有涉嫌版权的内容,欢迎发送邮件至:12966253@qq.com 进行举报,并提供相关证据,工作人员会在5个工作日内联系你,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。
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